某开发公司物权保护纠纷一案代理意见
尊敬的审判长、审判员:
安徽仲天雷竞技官网app下载事务所接受被告某开发公司(简称某开发公司)委托,指定我们作为其代理人,根据庭审归纳的争议焦点,结合案件事实及相关法律发表如下代理意见,供合议庭参考:
一、某小区业主委员会不具备原告资格。
业主委员会虽然具备民事主体资格,但并不具备直接诉讼主体资格,按照某小区小区业主大会议事规则第五条(四)规定,诉讼案件须经业主大会研究决定或经全体业主授权,而业主委员会事实上并未得到业主大会授权,甚至有的业主都不知道小区有案件进入诉讼,故某小区业主委员会不具备原告主体资格,无权代表业主参与诉讼。
二、本案应先民事诉讼后行政诉讼。
业主委员会诉某开发公司物权保护纠纷,要求确认买卖合同无效,业主委员会主观上认为某开发公司广厦无权处分会所,首先应当要求房产局撤销房产证,然后再按照民事诉讼程序确认买卖合同无效,而本案业主委员会首先主张买卖合同无效无任何依据,本案应中止民事诉讼,带行政诉讼裁决后再行审理。
三、某小区会所并非公共设施,不属于全体业主共有。
业主委员会认为会所内有物业公司办公、有配电房设施,据此认为会所属于公共设施,以此认定会所属于全体业主共有的说法没有任何事实及法律依据。
(一)、会所非公共设施。
业主委员会认为会所项目批准会所为公共建筑(见2004年5月31日阜阳市建设工程规划许可证申报表),业主据此认为会所属于全体业主共有,这种认识是狭义并且错误的。根据《民用建筑设计通则》GB50352-2005第2.0.3条规定:“公共建筑”是指供人们进行各种公共活动的建筑。《公共建筑节能设计标准》1.0.2条规定:公共建筑包含办公建筑、商业建筑、旅游建筑、科教文卫建筑以及交通运输用房等。因此公共建筑产权可以是共有、公有,也可以是私有,不能一概而论,更不能把公共建筑狭义的理解成“公有产权的建筑”。
(二)、物权法草案否定会所归全体业主所有。
会所是为方便业主使用,提高业主生活品质而建的附属设施,法律上没有对会所的权属作出明确规定。物权法草案三审稿关于会所曾有过规定,“会所、车库、绿地的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于建筑区分所有权人共有”。2005年10月22日十届全国人大常委会第十八次会议进行物权法草案四审稿时删去了有关会所的规定,全国人大法律委员会对此的解释是:提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的,一般不作为建筑物的附属设施归业主共有,草案中关于会所的规定可以删去。从上述立法及解释的过程看,立法机关对于会所产权归属全体业主共有的观点是持相对否定的态度的。
四、某开发公司对某小区会所享有完整的所有权。
(一)、某小区会所单独规划并验收,建设成本未计入销售房屋价款之中,系某开发公司投资。
在《物权法》实施之前,对小区会所的产权归属问题,法律没有明确做出规定,在实践中多是按照商品房销售合同的约定来认定产权归属,如果合同未作约定的,均按照谁投资谁受益的原则来认定。某开发公司与业主签订的商品房销售合同中没有约定会所的产权归属业主所有,事实上某小区会所是某开发公司在某小区小区整体规划之外单独规划并经规划局验收,系某开发公司个人投资。
某开发公司提供的商品房买卖合同范本中附件二(公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明)写明:只对本栋楼公共面积分摊,其他共用房屋如:会所、幼儿园、健身房、水电房等未计入销售面积分摊。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)规定:会所、幼儿园、学校虽然计算建筑面积,但建筑面积不作分摊。以上规定均说明会所面积没有计入公摊,且会所的建设费用没有分摊到业主身上。从某开发公司提供的明码标价书可以看出会所的建设成本没有计入到销售房屋价款之中。按照谁投资谁受益的原则,会所的产权应属于某开发公司单独所有,而不属于该小区分户业主的共有产权房屋。
(二)、会所符合专有部分构成要件,某开发公司登记产权合法。
最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条规定:建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。小区会所具备上述专有部分的构成要件,应属于某开发公司专有部分,而非业主共有。因为会所与其他建筑物能够明确区分,可以排他使用,能够登记成为特定业主所有权的客体。
(三)、某开发公司系某小区会所的合法所有权人。
《安徽省物业管理条例》规定依法属于全体业主共有公共用房只包括物业用房和公共设施,而没有规定会所归全体业主所有。当建筑物有固定的使用方法,并属于业主生活利用不可缺少的共享部分,不得约定为专有,而会所并非是业主生活利用不可缺少的共享部分,故可以约定为专有。某小区小区的土地使用权系某开发公司以出让方式取得,会所单独办理有建设工程规划许可证,2005年7月25日通过阜阳市城市规划局规划验收,2006年11月4日依法办理了房屋初始登记并取得房屋产权证。依据《物权法》规定,不动产登记簿是物权的归属和内容的根据,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。某开发公司虽然从会所内提供部分房屋供物业使用,但该会所性质并非物业用房,某开发公司仍是会所的合法所有权人。
五、某开发公司与闫龙林夫妇签订的房屋买卖合同合法有效。
某开发公司对会所享有完整的所有权,且某开发公司在处分会所前以公房管理处的名义向市房产局汇报并通过该方案,故某开发公司与闫龙林夫妇2011年9月8日签订房屋买卖合同的行为应是合法有效的行为,应受法律保护。某开发公司不存在无权处分的行为,更不存在与闫龙林恶意串通的情形。
综上所述,某小区业主委员会不具备原告资格,且本案应经过先行后民诉讼程序,某开发公司对某小区会所有权处分,故某开发公司与闫龙林夫妇签订的房屋买卖合同合法有效,恳请法院查明事实后依法驳回原告诉讼请求。
代理人:安徽仲天雷竞技官网app下载事务所
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二〇一二年七月三十日
出处:安徽仲天雷竞技官网app下载事务所网站
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